إسكان البرلمان لـ صدى البلد: أغلقنا ملف الإيجار القديم نهائيا.. مقترح لمصادرة العقارات المخالفة لصالح الدولة.. سنقنن أوضاع مهنة السمسرة.. وإلغاء الكاش في تعاملات القطاع الخاص قريبا

• النائب معتز محمود في حواره لـ"صدى البلد":
• كانت هناك نية لدى البرلمان لتعديل قانون الإيجار القديم السكني لكن لا مجال لفتح الملف الآن
• الملاك كانوا سببا رئيسيا في غلق ملف قانون الإيجار القديم
• لن نقبل بتشريد أحد من وحدته.. ومينفعش نفصل قانون الإيجار القديم
• هناك ظلم واقع على الملاك والمستأجرين بسبب قانون الإيجار القديم
• البيع بالجدك سبب وجود فترة انتقالية بقانون الإيجار القديم للوحدات غير السكنية ولن تزيد المدة على 5 سنوات
• تقدمت بمقترحات على قانون البناء الموحد تشمل إنشاء محكمة بلدية ومصادرة الوحدة إذا تكررت المخالفة
• سيكون هناك رخصة أساسية لكل عقار ورخصة للوحدات بقانون البناء الموحد
• البرلمان أخطأ في إصدار قانون التصالح في مخالفات البناء قبل الموحد
• مقترح لإصدار قانون مهنة السمسرة قريبا
• تقدمت بمقترح لتعديل قانون الضريبة العقارية بعدم إعفاء أحد بما فيها المناطق الشعبية
• مشروع قانون لمنح الإقامة مقابل شراء عقار
• الحبس 25 سنة.. مشروع قانون لإلغاء الكاش في تعاملات القطاع الخاص

أثار البرلمان حالة من الجدل في الشارع المصري مؤخرا بعد أن أعلن صراحة عدم تعديل قانون الإيجار القديم السكني وتعديل غير السكني، وهذا أثار استياء الملاك بشكل كبير، مما دفعنا لإجراء حوار مع عضو لجنة الإسكان بالبرلمان، النائب معتز محمود، وأحد الذين تبنوا تعديل القانون، لمعرفة الأسباب التي دفعت البرلمان لغلق ملف قانون الإيجار القديم السكني.

ويكشف لنا عن بعض التشريعات التي تنظرها اللجنة، ومقترحاته بشأنها، ومن بينها قانون البناء الموحد، والمطورين العقاريين ومشروع قانون مهنة السمسرة، وغيرها.


وإلى نص الحوار..

بداية.. لماذا أغلق البرلمان ملف قانون الإيجار القديم للأغراض السكنية؟
نعترف أن هناك ظلما واقعا على الملاك بسبب هذا القانون، وكذلك هناك بعض الظلم على المستأجرين، وذلك لأن القوانين في الستينيات كانت تجبر المالك على استئجار الوحدة بمقابل مادي معين ومدى الحياة، دون النظر لحالة التضخم التي تحدث الآن، كما أن المستأجر دخله لا يكفي ولا يقبل أن يشتري سكنا جديدا أو يؤجر وحدات على النظام الجديد، فالمشكلة مشكلة دولة في الأساس، ولذا البرلمان سعى لتعديل قانون الإيجار القديم بعد بعد توفير الحكومة لوحدات الإسكان الاجتماعي، التي تعتبر في متناول الجميع.

وبالفعل كانت هناك نية لدى البرلمان واضحة وسعى بخطوات جادة لتعديل القانون من خلال مجموعة من المقترحات التي توفق العلاقة بين المالك والمستأجر، وكان أبرزها مقترح قاعدة 60:40%، والذي يعطي المالك الحق في بيع الوحدة مقابل أخذ 60% من سعرها، أو إعطاء المستأجر 40 % من سعرها مقابل استرجاعها، وكان سيطبق مباشرة أفضل من أن نصدر قانون يأخذ مرحلة انتقالية تصل لـ 10 سنوات أو لا يناقش القانون في الأساس، لكن هذا الأمر رفضه الملاك بشكل قاطع إلى جانب غيرها من المقترحات.

وهذه المعارضة الكبيرة من قبل الملاك، دفعت البرلمان لإغلاق ملف قانون الإيجار القديم للوحدات السكنية، ولن يتم فتح هذا الملف ولا مناقشته في البرلمان الحالي مطلقًا لا خلال دور الانعقاد الحالي ولا المقبل، فالبرلمان لن يقبل أن يشرد أحدا من مسكنه.

بعد الموافقة على تعديل قانون الإيجار القديم للوحدات غير السكنية.. ما المشاكل التي تراها تقف أمام البرلمان في تطبيقه؟
لا توجد أي مشكلة في قانون الإيجار القديم الذي أقرته لجنة الإسكان بالبرلمان، وسيأخذ مرحلته الانتقالية التي تم تحديدها لمدة 5 سنوات، والكلمة الأخيرة للجلسة العامة التي تقرر إقراره أو رفضه.

ما رأيك في مقترح تمديد الفترة الانتقالية على الوحدات غير السكنية بقانون الإيجار القديم إلى 10 سنوات؟
هذا أمر مرفوض طبعًا ولا يوجد له مبرر، فأصحاب المحلات والبنوك وغيرها من الوحدات التي ينطبق عليها القانون، تكسب مبالغ كبيرة للغاية، وسبب عمل فترة انتقالية هو البيع بالجدك، الذي يقوم على أساس بيع المستأجر الوحدة للغير مقابل دفع نسبة 50% منها للمالك، لذلك كانت الفترة الانتقالية لتعويض من قام بدفع خلو الوحدة أن يسترد المبلغ.

ننتقل لنقطة أخرى.. وهي قانون البناء الموحد.. لماذا تأخر القانون إلى الآن أبرز مقترحاتك؟
قانون البناء الموحد الحالي يجب أن يتم تغييره، لأنه أساس وجود العشوائيات التي وصلت إلى مليون و800 ألف مبنى عشوائي، واقترح أن يسبق المخطط الاستراتيجي والعمراني عملية التخطيط للتخلص من العشوائيات، كما أقترح أن يكون هناك قرارت الإزالة لمن يخالف قانون البناء الموحد، ثم بعد ذلك مصادرة القطعة الأرضية لصالح الدولة حال تكرار المخالفة، بحكم قضائي.

ويشمل مقترحات قانون البناء الموحد إنشاء محكمة بلدية تختص بالنزاعات بقانون البناء الموحد أو المخالفات العقارات، لأنه في حال أقر القانون مصادرة الأرض دون وجود نيابة بلدية، فإن الأمر يستغرق سنوات طويلة تصل لـ 15 سنة.

ومادة مصادرة العقار، تأخذنا لمادة أخرى وهي حصول كل عقار على رخصة أساسية، ورخصة لكل وحدة، وعند الشراء يحصل المواطن على رخصة ابتدائية بالشقة التي يضمها العقار، وهذا يضمن له الموافقة للاشتراطات، حتى لا تكون لديه حجة في حال كان العقار مخالفا وتمت إزالة المكان أو مصادرته، على أن تكون الحصة دائمة بعد مطابقة الحي للعقار.

كما يشمل المقترح التركيز على المخططين الاستراتيجي والتفصيلي، فيكون التوسع في الريف رأسيا وليس أفقيا، حتى لا يكون هناك ضرر على الرقعة الزراعية، على عكس المدن، فيكون التوسع فيها أفقيًا.

ويضم مقترح قانون البناء الموحد، إلغاء القرار الإدارية والوزارية، فلا يجوز تغيير اشتراطات المباني، شركة مصر الجديدة كان تصميمها أرضيا وأول وثالث، طوابق، وأرضي وخمسة طوابق في العمارات، القانون 119 أجازه للمحافظ أنه يزود الارتفاع، مما جعل المواطنين في المدن يقومون بالتوسع الرأسي وليس الأفقي، لذا يجب أن تكون هناك مادة تمنع إلغاء إشتراطات المباني تحت أي مسمى.

بالنسبة للمباني الأثرية، ينص قانون البناء الموحد وفقًا للمقترح، على تعويض المنشأ بنفس قيمة الأرض بالمجتمعات العمرانية، وتكون لصالح الدولة.

ما رأيك في قانون التصالح في بعض مخالفات البناء الذي تم إصداره مؤخرًا؟
القانون في الحقيقة به بعض المشاكل، وأرى أنه من الصعب تطبيقه، منها ما يخص بدهان وجهات المباني، وكان من المفترض أن تضع الدولة رسوم الدهان على المخالفات وتقوم هي بذلك، هناك عقارات مكونة من أكثر من طابق، جميعها مخالف، والبعض يريد التصالح وآخرون يرفضون، ماذا ستفعل معهم؟ وكيف تزيل لمن لا يريد التصالح في هذه الحالة، لكن لو عدلنا القانون رقم 119 وأقرينا المصادرة، كان الجميع مجبرا في هذه الحالة على التصالح، لذا كان يجب إصدار قانون البناء الموحد أولًا.

ننتقل إلى ملف آخر وهو الاستثمار العقاري.. ما مشكلة القانون وإلى أين وصلت اللجنة فيه؟
هناك ازدياد في عرض العقارات، حيث وصلت لـ 500 ألف عقار سنويا خلال 2018، بدلًا من 120 ألف وحدة عام 2013، لكن رغم هذا فالتسويق العقاري خارجيا ضعيف جدا وعوائدها تكاد لا تذكر، فمن بين 500 مليار دولار عوائد في السنة للاستثمار العقاري العالمي، نصيب مصر لا يتعدى الـ 0.01%، في حين أن عوائد مدينة مثل لندن تصل إلى 30 مليار دولار سنويًا.

هناك مشاكل في تسجيل العقارات، لذا يجب إصدار قانون التسجيل العيني وتفعيله، لأنه لا يعقل أن يدفع المشتري ملايين في الوحدة مقابل عقد ابتدائي، كما يجب أن ينص القانون على حصو المشتري على إقامة مقابل الوحدة العقارية، سواء خاص أو حكومة "مش كل مرة آخذ فيزا".

ماذا عن المطورين العقاريين؟
نحتاج إلى تصنيف للمطوريين العقاريين طبقا لرأس المال وثابت أعماله الذي يجب أن يحدد، بحيث لا يتجاوز الـ 10 أفدنة، ولا تتجاوز مبيعاته هذا الرقم، وأن يكون له رأس مال كبير، إلا بالنسبة لرجال الأعمال الكبار، لأن لهم ثابت أعمال وكابيتال، أما هناك آخرون فيعلنون عن مناطق قد تكون لصالح الدولة في الأساس لأنهم لا يملكون ثابت أعمال.

ماذا عن تقنين مهنة السمسرة؟
قد يكون هناك إصدار للقانون خلال دور الانعقاد القادم، لكن قبل ذلك يجب أن يكون هناك إصدار لقانون المطورين العقاريين، لأن الأولوية له كما أن وأيضًا مبني عليه، أما عن أبرز ما يجب أن يتضمنه قانون السمسرة أنه يكون للشخص سجل تجاري بطاقة ضريبية وموظف أو اثنان على الأقل مؤمن عليهم ويكون هناك حسابات منتظمة ويصنفون إلى فئات.

كما يجب أن يشمل مشروع القانون تحديد للإمكان التي يعمل بها السمسار، فلا يجوز أن يكون السمسار يعمل في كل مناطق الجمهورية، بل يجب تحديد نطاق عمله بأماكن معينة، وهذا يقضي على العشوائية التي يشهدها قطاع السمسرة ويضمن حق الدولة فيها.

هناك تعديل على قانون الضريبة العقارية، يشمل عدم إعفاء أي فئات على الإطلاق، مقابل أن تكون قيمة التحصيل أقل، وهذا يجعل الحصيلة المجمعة ضريبيًا أعلى ويجعل المواطنين هم من يبادرون بدفع الضرائب العقارية.

ويشمل مقترح الضريبة العقارية، أن يكون سعر المتر في جميع المناطق الشعبية نصف جنيه على المتر، أي أن المتوسط لكل شقة خمسون جنيهًا، أما المناطق الأرقى، فتصل إلى 5 جنيهات للمتر، أي متوسطة الشقة 1500 جنيهًا سنويًا، على أن يتم تحصيلها مع الكهرباء والغاز، وبهذا يكون هناك تحصيل يصل إلى 40 مليار جنيه سنويًا، إذا أضفنا لها الضرائب على المصانع، والتي تقد بمتوسط 13 ألف جنيه سنويًا.

ويجب ألا تزيد الحصيلة الضريبية على الشقق والمصانع عهن القيم سابقة الذكر، حتى لا تجد الدولة عزوفًا من الممولين، فلا يعقل أن يدفع المصنع ضرائب تصل إلى 13 مليون جنيه سنويًا.

كما يشكل مشروع القانون أن يكون التحصيل بالنسبة للشق متراوحا بحيث تدفع الشقق غير الجاهزة للسكن نصف الضرائب المقررة فقط.

ما أهم المقترحات البرلمانية التي تقدمتم بها للحكومة؟
هناك أمر هام يخص الضرائب تقدمت به، حيث أردت إصدار قدمت مشروع قانون ينص على استفادة المواطن من الضرائب التي يدفعها على المبيعات، مما يؤدي إلى مشاركته الإيجابية في تحصيل الفواتير الضريبية، بمعنى أن يقوم المواطن نهاية كل عام بتسليم الحكومة لفواتير المشتريات التي قام بها، مقابل إعفائه من هذه الضريبية التي دفعت على المشتريات، هذا الأمر يؤدي إلى منع التهرب الضريبي ووجود حصر دقيق لحجم تعاملات التجار والمحلات وغيرها.

وينص أيضًا مشروع القانون على أنه في حال تم التلاعب من قبل البائع في الفواتير تقدر العقوبة بالحبس 25 سنة.

كما أن مشروع القانون يشمل أن يتم إلغاء الكاش في تعاملات القطاع الخاص، وأن تكون كل التعاملات عن طريق الفيزا أو الشيكات البنكية، كما هو الحال بالنسبة للتعاملات الحكومية، وكان من الأحرى قيام الحكومة بتطبيق إلغاء الكاش على القطاع الخاص قبل الحكومي.