للمستفيدين من مبادرة التمويل العقاري.. كيف يتم حساب الفائدة المتناقصة؟

أعلن البنك المركزي عن مبادرة التمويل العقاري الجديدة بنسبة 3% على أن تكون الفائدة متناقصة، وتساءل الكثيرون عن ما هي الفائدة المتناقصة المتبعة في مبادرة التمويل العقاري، وخلال السطور التالية يرد موقع صدى البلد على سؤال ما هي الفائدة المتناقصة وكيفية حسابها.

ما هي الفائدة المتناقصة؟ 

الفائدة المتناقصة أو كما يطلق عليها "Diminishing interest " هي أحد أنواع الفائدة التي يتم فرضها على القروض التي تمنحها البنوك للأشخاص والشركات، وتحتسب بناء على القيمة المتبقية من القرض بعد تسديد كل قسط، وليس على القيمة الكلية التي تم إقتراضها. 

حساب الفائدة المتناقصة 

الفائدة المتناقصة تتم من خلال جدول مبسط لـ حساب الفائدة المتناقصة ويتمثل في معادلة رياضية لحسال الفائدة المتناقصة والتي تكون كالتالي:

خلال السنة الأولى| نسبة الفائدة = القيمة الكلية للقرض X نسبة الفائدة X (عدد الأقساط \ 12).

من السنة الثانية| (القيمة الكلية للقرض - قيمة الأقساط التس سددت) X نسبة الفائدة X (عدد الأقساط \ 12).

عملات زمان.. البارة وقيمتها وفترة تداولها بمصر

عملات زمان.. رحلة الربع جنيه المصري من نهر النيل لمسجد السيدة عائشة

كيفية حساب الفائدة المتناقصة 

شقق محدودي الدخل 350 ألف جنيه

أولا: سداد مقدم جدية الحجز، بنسبة 20% من قيمة الوحدة، حوالي 70 ألف جنيه.

ثانيا: تقسيط باقي قيمة الوحدة وهو 280 ألف جنيه، على مدة 30 عاما، بفائدة متناقصة 3%.

ثالثا: يبلغ قيمة القسط الشهرى حوالي 1027 جنيهًا.

رابعا: يبلغ إجمالي الفائدة تقريبا 74 ألف جنيه طوال مدة التقسيط.

شقق متوسطى الدخل 500 ألف جنيه

أولا: سداد مقدم الحجز وقيمته 20% من قيمة الوحدة، التي تبلغ 100 ألف جنيه.

ثانيا: يتم تقسيط باقى قيمة الوحدة 400 ألف هم قيمة التمويل العقاري على 30 عاما، بفائدة متناقصة 3%.

ثالثا: تبلغ قيمة القسط الشهرى حوالى 1407، ويكون إجمالي السداد 606 آلاف جنيه بعد انتهاء مدة التمويل.

رابعا: يبلغ حجم الفائدة حوالى 106 آلاف جنيه.

شقق متوسطى الدخل مليون جنيه

أولا: يتم سداد مقدم الحجز 20% من ثمن الوحدة هو 200 ألف جنيه.

ثانيا: يتبقى باقى ثمن الوحدة 800 ألف جنيه هم قيمة قرض التمويل العقاري الذي سيسدد على مدة تصل لـ30 سنة، وبفائدة متناقصة 3%.

ثالثا: تبلغ  قيمة القسط الشهري حوالى 2815 جنيها.

رابعا: ستبلغ حيث تبلغ نسبة الفائدة حوالي 213 ألفا. 

جداول الفائدة المتناقصة 

في السطور التالية نستعرض مثال لمعرفة طرق احتساب جداول الفائدة المتناقصة للقرض، حيث أنه إذا تم اقتراض قرض بقيمة 20 ألف جنيه بفائدة تصل إلى 10%، وسوف يتم سداد قيمة القرض على 10 مرات، هنا يتم احتساب جداول الفائدة المتناقصة وقيمة القسط كالتالي:

قيمة القسط = القيمة الكلية للقرض × النسبة المئوية للفائدة

قيمة القسط الأول = 20000 × 10% = 2000 جنيه

قيمة القسط الثاني يتم احتسابها بعد خصم أول دفعة تم سدادها أي يتم احتسابها على إجمالي 18000 جنيه

قيمة القسط الثاني = 18000× 10% = 1800 جنيه

وهكذا يتم احتساب بقية دفعات القسط، وتتميز هذه الطريقة بانخفاض قيمة القسط كل شهر عن السابق. 

تحويل الفائدة المتناقصة إلى ثابتة 

تعتبر أسعار الفائدة المتناقصة أعلى في القرض عند بداية السداد أكثر من سعر فائدة الثابتة، ولكن الفائدة المتناقصة تصبح أقل منها مع مرور ألنصف الأأول من فنرة القرض تقريبا، ومثال على ذلك، فأن الفائدة المتناقسة إذا بدأت من 80% ةالفائدة الثابتة كانت 5% فقط، وذلك لسداد نفس قيمة القرض وليكن 100 ألف جنيه، فأنه عند جمع الفائدتين تكون النتيجة 20ألف جنيه، مما يعني أن الفائدة المتناقصة بدايتها 8% أول عام، والثانية 6% والثالثة 4% والرابعة 2% من فيمة القرض، وبحساب تلك النسب المختلفة عقب رابع سنةـ تكون الفائدة بلغت 20%، أي أنه ليس هناك فرق في طول المدة بين الفائدتين ولكن طريقة السداد من الممكن أن تكون أفضل حسب الدخل.

كيفية حساب الفائدة المتناقصة xls 

افتح برنامج مايكروسوفت إكسل، ثم انقر نقرًا مزدوجًا على أيقونة برنامج إكسل التي تكون على شكل حرف "اكس" أبيض فوق خلفية خضراء داكنة.

ثم انقر على خيار إنشاء مصنف فارغ Blank Workbook، يوجد هذا الخيار أعلى الجهة اليسرى من صفحة برنامج إكسل الرئيسية ويؤدي النقر عليه إلى فتح جدول بيانات جديد لإنشاء حاسبة دفعة فائدة "تجاوز هذه الخطوة على نظام ماكنتوش".

قم بإعداد الصفوف، أدخل عناوين الدفعة في الخلايا التالية:

الخلية A1 - اكتب أصل القرض.

الخلية A2 - اكتب الفائدة.

الخلية A3 - اكتب الفترات.

الخلية A4 - اكتب دفعة الفائدة.

أدخل قيمة الدفعة الإجمالية،أدخل إجمالي المبلغ الذي تدين به في الخلية B1، واكتب 10,000 في الخلية B1 على سبيل المثال إن كنت قد اشتريت منزلًا بقيمة 20 ألف جنيه وبدفعة مقدمة قدرها 10 آلاف جنيه.

أدخل نسبة الفائدة الحالية، أدخل نسبة أصل القرض التي ستحتاج إلى دفعها في كل فترة دفع في الخلية B2، واكتب 0.03 في الخلية B2 على سبيل المثال إن كانت نسبة الفائدة 3%.

أدخل عدد الدفعات المتبقية، أدخل هذا العدد في الخلية B3. أدخل 12 في الخلية B3 على سبيل المثال إن كنت ستدفع المبلغ المتبقي على مدار 12 شهرًا.

حدّد الخلية B4، انقر على الخلية B4 لتحديدها، سنقوم بإدخال معادلة حساب دفعة الفائدة في هذه الخلية.

أدخل معادلة حساب دفعة الفائدة، اكتب =IPMT(B2, 1, B3, B1) في الخلية B4 ثم اضغط على زر الإدخال ↵ Enter في لوحة المفاتيحـ سيؤدي ذلك إلى حساب المبلغ المطلوب دفعه في كل فترة مع إضافة الفائدة.

لا تقوم هذه المعادلة بحساب الفائدة المركبة التي تنخفض فيها نسبة الفائدة مع نقصان المبلغ المتبقي مستحق الدفع، ويمكنك حساب الفائدة المركبة عن طريق طرح دفعة الفترة من أصل القرض ثم إعادة حساب الخلية B4.

حساب الفائدة المتناقصة أون لاين 

وعن حساب الفائدة المتناقصة أون لاين فتشير قيمة الفائدة المتناقصة إلى القيمة التي يجرى تعيينها بناء على صافي المبلغ المتبقي من القيمة الإجمالية للقرض، لا بناء على القيمة الإجمالية التي تم الحصول عليها من البنك، بمعنى أن سعر الفائدة ينخفض كلما قام المقترض بدفع قسط من مبلغ القرض الذي اقترضه من البنك.

وأيضا حساب الفائدة المتناقصة أون لاين فانه يعتبر ذلك النوع من الفوائد هو الأكثر انخفاضًا في قيمته، ويجرى تقييم مبلغ الفائدة المتناقصة على حسب مبلغ التمويل الفعلي، أما عن كيفية حساب الفائدة المتناقصة على القرض، فإنها تعتمد على القواعد الحسابية التالية:

في العام الأولى، سعر الفائدة يكون حاصل ضرب المبلغ الإجمالي للقرض مع سعر الفائدة مع (حاصل قسمة عدد الأقساط الشهرية في العام على شهور العام “12”).

في العام الثاني، سعر الفائدة يكون حاصل ضرب نسبة الفائدة مع (حاصل قسمة عدد الأقساط في العام على 12) مع (المبلغ المتبقي من القرض بعد خصم الدفعات التي سددها المقترض).

بقية الأعوام، تحدد قيمة الفائدة على أساس القاعدة الحسابية المذكورة في حساب فائدة العام الثاني.