حوار| رضا لاشين يقدم نصائح لشراء عقار رابح.. ويوضح: التقسيط أفضل لهذا السبب.. وهل الوقت مناسب للاستثمار في العقارات؟

سعت الحكومة المصرية بخطة واضحة إلى التوسع في رقعة المعمور لتحقيق التنمية الاقتصادية، واهتمت بالبنية الأساسية التي تتضمن توفير جميع المرافق من كهرباء ومياه وصرف الصحي، إضافة إلى الطرق ووسائل النقل الجماعي؛ لتسهل الاتصال مع مناطق التنمية الجديدة.

ماذا حدث في سوق العقار في مصر 2022

قال الدكتور رضا لاشين خبير الاقتصاد إن مصر من أكبر الأسواق الاستهلاكية في العالم وخاصة في سوق العقار خاصة أن الزيادة السكانية سنويا 2.5% أي أنه يتم إضافة 2.5 مليون مولود سنويا إلى جانب 962 ألف حالة زواج سنويا وعند ترجمة هذه الأرقام إلى سوق العقار تعني أننا في حاجة إلى نصف مليون وحدة سكنية سنويا لتلبية الطلب.

وأضاف أنه يوجد في مصر 43 مليون وحدة سكنية هي إجمالي الوحدات السكنية منذ إقامة الدولة حتى الان، منها: 12 مليون وحدة سكنية راكدة غير مستغلة نتيجة البناء العشوائي عقب ثورة 25 يناير 2011 حتى 2017.

ولفت إلى أن عودة سيطرة الدولة وصدور قوانين منع البناء العشوائي ومنع البناء على الأرض الزراعية عززت من إيقاف هذا البناء العشوائي والاتجاه نحو المدن الجديدة مثل المنصورة الجديدة والعاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والمنيا الجديدة واسوان الجديدة واسيوط الجديدة بهدف فك الاختناق السكني على شريط النيل والتوسع نحو المدن الجديدة.

وأوضح أن المدن الجديدة بدأت جذب شريحة من قاطني شريط النيل خاصة وأن هذه المدن متطورة وحديثة ويوجد منها مدن صديقة للبيئة وعزز ذلك صدور قوانين توقف البناء العشوائي.

تابع: أثر الاتجاه نحو المدن الجديدة على القوة الشرائية في سوق العقار في مصر بالفعل ولكن أصبح هناك أيضا زيادات في مناطق محددة وهي المناطق ذات الجذب التي بها خدمات وأسواق ومجموعات أعمال وخلافه إلى جانب تغيرات سعر الصرف اثر على سوق العقار بشكل عام.

ارتفاع أسعار الوحدات السكنية 

واوضح لاشين ان المناطق التي حدث فيها ارتفاع خلال 2022 مثل التجمع الخامس والشيخ زايد وجاردن سيتي والزمالك والعجوزة وبعض المناطق الشعبية أيضا شهدت ارتفاعات لكن لم تكن زيادة الأسعار بنفس الوتيرة المتعارف عليها سابقا حيث أنه من المتعارف عليه أن العقار هو الابن البار ومخزن للقيمة.

وأكد لاشين أن العقار يمرض ولا يموت حيث انه يمكن أن تتأثر قوى الطلب مؤقتا لكن لا يتحول ابدا إلى خسارة .. وقد أثرت بعض الأحداث العالمية على سوق العقار محليا مثل كورونا التي دفعت الشركات إلى إعادة النظر في السياسات البيعية حيث أصبح يوجد تقسيط على 10 سنوات.

إضافة إلى مبادرات الدولة في التمويل العقاري بأسعار فائدة بسيطة 3% و5% و7% أدت إلى الزيادة على الطلب ودخول الدولة لاعبا رئيسيا في سوق العقار والاستفادة من امتلاكها كم رهيب من الأراضي وتحقيق أرباح من البناء والدخول في شراكات مع شركات القطاع الخاص الكبيرة.

هل دخول الدولة لاعبا رئيسا في سوق العقار أفاد قطاع العقارات أم زاحم القطاع الخاص؟

قال رضا لاشين خبير الاقتصاد إن دخول الدولة لاعبا رئيسيا في سوق العقار في مصر أفاد قطاع العقارات بشكل كبير حيث أن الشركات العقارية الكبيرة المسجلة في البورصة المصرية إنتاجها لا بتعدى 60 ألف وحدة سكنية أي لا توفي الطلب المتزايد على الوحدات السكنية فقط والذي يبلغ نصف مليون وحدة سكنية.

هل الوقت مناسب للاستثمار في العقار؟

وأكد لاشين أن العقار سيظل هو أفضل مخزن للقيمة لافتا إلى أن العقار يمرض ولا يموت لافتا إلى المخاطرة الكبيرة في مختلف الاستثمارات الأخرى مثل الذهب بينما العقار لا يخسر ولا يتراجع لكن يمكن أن يتم تثبيت أسعاره.

لافتا الى انه بالرغم من تراجع نسب الزيادة السنوية في الاستثمار العقاري إلى 5% تصل إلى 15% إلا أنه لازال يرتفع مع مرور الوقت بعد أن كانت الزيادة سنويا تتراوح بين 20% و35% في وقت سابق.

وأضاف: أصبحت الأفضلية الان في العقار المميز من حيث الموقع الجغرافي وتحيط به الخدمات وهو ما يدعونا إلى ضرورة تنفيذ المشروعات الخدمية في كل المدن الجديدة بشكل كامل قبل الوحدات السكنية نفسها وهو ما قامت به الدولة في المنصورة الجديدة.

نصائح لشراء عقار رابح:

• الموقع الجغرافي المتميز
• توافر الخدمات (الأسواق والمدارس والجامعات والمستشفيات والفنادق والمواصلات)

التقسيط أفضل أم الكاش:

• التقسيط أفضل لأن الجنيه يتراجع أو كاش بخصم كبير

لماذا لم تنجح مصر في تصدير العقار؟

• البنية التحتية التشريعية في حاجة إلى إعادة النظر من خلال ضرورة جذب المستثمر الأجنبي للعقار المصري من خلال امتيازات يحصل عليها الأجنبي بجانب امتلاكه العقار.

ما هي عناصر الجذب التي يمكن اضافتها إلى العقار لتصديره

• التقسيط أو منح الجنسية أو وحدة صناعية مع سكنية أو منح وحدة سياحية أو رحلات سياحية
• لابد من تعديل سلوكيات المطور العقاري