بعد ارتفاع أسعار العقارات بنسبة لا تقل عن 30%: التمويل العقارى طوق نجاة المشروعات العقارية الجديدة

• 8 شركات تمويل عقارى تستحوذ على الطلب بالمشروعات العقارية من إجمالى 16 شركة
• 10.7 مليار جنيه حجم نشاط شركات التمويل العقارى خلال 5 سنوات الماضية
• 3 مليارات جنيه حجم التمويل العقارى المتوقع للشركات بنهاية العام الجارى
• 5 مليارات جنيه حجم التمويلات المتوقعه لشركات التمويل العقارى سنويا خلال الفترة المقبلة
• مى عبد الحميد: ارتفاع حجم التمويل العقارى لمعدلات غير مسبوقة خلال الـ5 سنوات الماضية

أكد خبراء التمويل العقارى أن القطاع هو طوق نجاة قطاع الاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة، خاصة بعد ارتفاع أسعار العقارات بنسبة لا تقل عن 30%، موضحين أن هناك 8 شركات تمويل عقارى تستحوذ على القطاع من إجمالي 16 شركة، حيث بلغ حجم نشاط التمويل العقارى التراكمى منذ بداية النشاط 10.7 مليار جنيه خلال الـ5 سنوات الماضية، ووصل حجم التمويل الممنوح فى عام 2014 إلى 4.8 مليار جنيه وفى عام 2015 بلغ 5.8 مليار جنيه وفى عام 2016 بلغ 7 مليارات جنيه وفى عام 2017 بلغ 8.5 مليار جنيه وفى عام 2018 بلغ 10.7 مليار جنيه بمعدل نمو قدره 26% مقارنة بعام 2017.

ويعد قطاع الاستثمار العقارى فى مصر، أحد أهم القطاعات التى تؤثر فى الاقتصاد المصرى، حيث تعتمد العديد من هذه الاستثمارات على منظومة التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة، حيث تبلغ نسبة نمو قطاع الاستثمار العقارى 16% من الناتج المحلى الإجمالى، ومن المتوقع أن يصل بنسبة تتراوح بين 18% و20% خلال الفترة المقبلة.

وتنبع أهمية قطاع الاستثمار العقارى من كونه يؤثر ويرتبط بالعديد من الخدمات والأدوات المالية مثل التمويل العقارى والتأجير التمويلى والتوريق وقيد الشركات العقارية فى البورصة، بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقارى، حيث وصل عدد الشركات العاملة فى نشاط التمويل العقارى فى السوق إلى 16 شركة عقارية، منها شركة واحدة لإعادة التمويل العقارى.

فى البداية، قال المهندس أيمن عبد الحميد، خبير التمويل العقارى، إن قطاع التمويل العقارى يعد طوق النجاة للشركات العقارية خلال الفترة المقبلة، حيث شهد حجم التمويل العقارى زيادة خلال الفترة الماضية، متوقعا أن يزداد حجم التمويلات بالتمويل العقارى إلى 5 مليارات جنيه سنويا لشركات التمويل العقارى، موضحا أن هذا القطاع هو السبيل لإزالة جميع المعوقات التى تواجه الاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة، خاصة بعد ارتفاع أسعار العقارات بنسبة لا تقل عن 30%.

وأوضح أيمن عبد الحميد أن ارتفاع أسعار العقارات أدى إلى زيادة الطلب على قطاع التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة، فالقطاع مازال يحتاج إلى العديد من التسهيلات لجذب أكبر قدر من العملاء.

وأضاف أن حجم التمويل العقارى خلال العام الماضى بلغ 2.2 مليار جنيه، وهناك توقعات بزيادته بنهاية العام الجارى إلى 3 مليارات جنيه، حيث اقترب حجم التمويلات خلال الربع الأول من العام الجارى من 500 مليون جنيه.

وأكد أن القطاع يخطط لطرح منتجات جديدة وفقا لاحتياجات العملاء خلال الفترة المقبلة، فالتمويل العقارى من المنتجات التى لا غنى عنها، حيث واجه قطاع التمويل العقارى ثلاثة صدمات على مدار 14 سنة الماضية، أولها الأزمة المالية العالمية في عام 2008 ثم الظروف التي واجهتها البلاد ما بعد عام 2011، وأخيرا قرار تحرير سعر صرف الجنيه المصري وما تبعه من أرتفاع أسعار العائد، وكانت هذه التحديات أبرز المعوقات التى شهدها قطاع التمويل العقارى.

وأشار إلى أن منتج التمويل العقارى من أهم الخدمات المالية التى تساعد على تملك الوحدات السكنية، حيث كان حجم التمويلات بداية من 2004 حتى 2009 من الشركات فى حدود 5 مليارات جنيه انطلاقة جيدة جدًا للقطاع، وإذا استمرت هذه الشركات دون المرور بالأحداث المذكورة سابقا لكان حجم التمويل العقارى وصل إلى 20 مليار جنيه.

ولفت إلى أن التمويل العقارى من أفضل الوسائل التى استخدمت فى تمويل وحدات محدودى الدخل، وكانت نسبة التعثر فى هذه الوحدات ضئيلة جدا وتكاد تكون منعدمة، وتشهد مبادرة محدودى الدخل تطورا كبيرا خلال الفترة المقبلة، حيث يتفاوض صندوق التمويل العقارى مع الجهات الدولية للحصول على تمويلات ضخمة لتمويل وحدات يتم تنفيذها من القطاع الخاص لصالح الإسكان الاجتماعى، موضحا أن القطاع العقاري أثبت قدرته فى الآونة الأخيرة على مقاومة المتغيرات الاقتصادية والتحديات، كما استطاع الاستحواذ على ثقة العملاء باعتباره الملاذ الآمن للحفاظ على القيمة، لافتا إلى أن الطلب على العقار فى السوق المصرية ليس بغرض السكن فقط بل يعد استثمارا طويل الأجل.

وأكد أيمن عبد الحميد أن هناك بعض التحديات تواجه التمويل العقارى، منها دخول المطور العقارى منافس لشركات التمويل العقارى عن طريق تمويل الوحدات السكنية لمدة تصل إلى 10 سنوات، بالإضافة إلى أن معظم الوحدات السكنية غير مسجلة بالشهر العقارى، كل هذه العوامل جعلت التمويل العقارى من الصعب تطبيقه بصورة كبيرة، حيث يقوم المطور بثلاثة أدوار وهي ممول ومحصل ومطور.

وقال إنه كان من الصعب تسجيل الأراضي المباعة من هيئة المجتمعات العمرانية بالشهر العقارى، وكانت تخصص للعملاء بقرارات تخصيص، حيث تشترط هذه القرارات ثلاثة شروط أساسية حتى يتم تحويل قرار التخصيص إلى عقد بيع وهي؛ البناء خلال فترة زمنية محددة، وبناء مطابق للمواصفات المعلنة من قبل الهيئة وسداد كامل ثمن الأرض، حيث كانت الأراضي تباع على أقساط طويلة الأمد وذلك لحث المواطنين على سرعة استغلال الأراضي بدلا من عدم تطويرها وطرحها للبيع بغرض الحصول على عائد، مما أدى إلى صعوبة تطبيق قانون التمويل العقاري في هذه المناطق حتى صدور القانون رقم 55 لسنة 2014، والذي نص على إتاحة منتجات تمويلية جديدة تسمح للممول بتملك العقار وإعادة بيعه أو تأجيره أو المشاركة في ملكيته، وبذلك تقلصت المخاطر الائتمانية بالنسبة للممول.

وأضاف أنه بعد الإصلاحات الإقتصادية الحالية يشهد التمويل العقارى إقبالا نظرا لارتفاع أسعار العقارات نتيجة لارتفاع أسعار مواد البناء، مشيرا إلى أن التمويل العقارى أحد الأنظمة الأساسية التى سوف يعتمد عليها العميل خلال الفترة المقبلة لاقنتاء عقار، وذلك يرجع إلى ثقافة المصريين في تملك العقارات.

وأوضح أنه بعد انتهاء برنامج الإصلاح الاقتصادى تشهد الفائدة انخفاضا خلال الفترة المقبلة، مما يجعل الإقبال على التمويل العقارى كبيرا، وهذا يعنى أن مستوى أسعار العائد سيعود إلى ما قبل قرار التعويم تدريجيًا، مما يساعد فى تنشيط التمويل العقارى بشكل كبير، فالعميل فى التمويل العقارى يحصل علي تمويل استثماري وليس تمويلا استهلاكيا.

وأشار إلى أن البنك المركزى يعتبر الداعم الأساسى لقطاع التطوير العقارى لمواجهة التحديات التمويلية التى تواجه القطاع، وبالتالى توسع الشركات العقارية فى مشروعاتها خلال الفترة المقبلة، حيث وافق البنك المركزى بالسماح للبنوك بمنح القطاع العقارى تسهيلات ائتمانية فى صورة أوراق تجارية مخصومة تصل قيمتها إلى نحو 50 مليار جنيه.

كما أصدر البنك المركزى بعض الضوابط خلال الفترة الماضية لتعامل البنوك مع شركات التنمية العقارية لتوفير السيولة اللازمة لها، وذلك فى إطار سعي البنك المركزي لدعم كافة أنشطة الاقتصاد المصري، خاصة تلك التي تساهم في خطط التنمية التي تتبناها الدولة، ومنها قطاع التنمية العقارية والذي يعد قاطرة الاقتصاد لارتباطه بالعديد من الصناعات الأخرى.

وأكد أن دراسة البنك المركزى حاليا لرفع سقف مبادرة التمويل العقارى للإسكان المتوسط وفوق المتوسط من 950 ألف جنيه إلى أكثر من ذلك، مما سيكون له أثر ايجابى على القطاع لتوفير السيولة للشركات العقارية، حيث يبحث المركزى مع الشركات العقارية مجموعة من الضوابط التى تضمن حقوق البنوك والعملاء والشركات وبالتالى توفير التمويل اللازم.

من جانبه، أكد المهندس ناجى فهمى، خبير التمويل العقارى، أن التمويل العقارى شهد العديد من التطورات، خاصة بعد مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى التى أطلقها البنك خلال الفترة الماضية، حيث يطلق البنك المركزى مجموعة من الضوابط خلال الفترة المقبلة لتوسعة قاعدة التمويل العقارى وتجديد المباردة، مشيرا إلى أنه من المتوقع أن تضخ الشركات استثمارات قوية فى هذه المنظومة خلال الفترة المقبلة، موضحا أن التمويل العقارى السبيل لحل مشكلة الإسكان فى مصر.

وأوضح ناجى فهمى أن اختلاف تكلفة الأموال والفائدة من بنك لآخر أحد العوامل التى تساعد على جذب العملاء، موضحا أن شركات التمويل العقارى من أبرز العوامل التى أظهرت التمويل العقارى فى مصر.

وقال إن الفرق بين البنوك وشركات التمويل العقارى خلال 6 سنوات الماضية؛ أن البنوك تعتمد على طرح أكثر من 40 منتج والتمويل العقارى أحد هذه المنتجات، وبالتالى لا توجد مشكلة من مشاركة البنوك فى مبادرة البنك المركزى من البداية، ولكن شركات التمويل العقارى لا تتعامل إلا فى منتج واحد فقط، موضحا أن المشاركة فى هذه المبادرة كانت تمثل خطرا على شركات التمويل العقارى.

من جانبها، قالت مى عبد الحميد، رئيس صندوق دعم وضمان التمويل العقارى، إن التمويل العقارى يشهد العديد من التطورات خلال الفترة المقبلة، حيث حقق معدلات غير مسبوقة خلال الـ5 سنوات الماضية، موضحا أن القطاع العقارى يعتبر من أهم القطاعات التى تسهم فى دعم الاقتصاد المصرى، حيث تمكن أهميته فى توفير السكن المناسب لجميع شرائح الاجتماعية وتوفير فرص عمل وخلق فرص استثمارية جديدة والمساهمة فى الناتج المحلى الإجمالى، ونتيجة لذلك قام البنك المركزى مؤخرا بإجراء العديد من التعديلات على قانون التمويل العقارى ليضم جميع شرائح المجتمع لتوسعة قاعدة المستفدين من العملاء ليضم أصحاب المعاشات والمهن الحرة، وذلك لتنشيط قطاع التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة.

وأضافت مى عبد الحميد أن الموازنة المخصصة للصندوق للعام المالى الجارى بلغت 21 مليار جنيه، بالإضافة إلى أن الصندوق يستهدف تسليم أكثر من 100 ألف وحدة سكنية خلال هذا العام، مؤكدة أن التمويل العقارى شهد رواجا على مدار العامين الماضيين، خاصة بعد ارتفاع أسعار العقارات بنسبة لا تقل عن 30%، موضحا أن البنك يركز في خطته على المطورين العقاريين للمشروعات التي تنطبق عليها شروط التمويل العقارى.

وأشارت إلى أن البنوك المشاركة فى تمويل وحدات الإسكان الاجتماعى وقعت بروتوكولات تعاون مع مطورين عقاريين، في عدد من المشروعات من المناطق الجديدة، حيث قام البنك المركزى مؤخرا بتشجيع البنوك للتوسع فى التمويل العقارى بفائدة تتراوح من 7% إلى 8% لشريحة محدودة الدخل، حيث انتهت مبادرة البنك المركزى بحجم تمويلات 20 مليار جنيه، ويستهدف المركزى التوسع فى توفير السيولة اللازمة للقطاع العقارى.

وأكدت أن التمويل العقارى حل العديد من المشكلات التى واجهت السوق العقارية خلال الفترة الماضية، موضحا أن جميع المواطنين ليس لديهم ثقافة الإيجار وجميعهم يرغبون فى التمليك، لذلك شهد نظام التمويل العقارى إقبالا بعد ارتفاع الأسعار، حيث شهدت إقبالا من العملاء لشراء وحدات سكنية لأحفادهم، قبل ارتفاع الأسعار أكثر من ذلك.

وأوضحت أن أهم التحديات التي تواجهه نشاط التمويل العقاري مشكلة التسجيل العقاري، لأن الصندوق والبنوك والشركات لا تتعامل مع الوحدات غير المسجلة، لافتا إلى أن 90% من العقارات في مصر غير مسجلة، لذلك لابد من وضع حلول عاجلة لحل مشكلة التسجيل العقاري، وتفعيل السجل العيني على مستوى المدن، حيث تم العمل به على مدينتي الشيخ زايد والشروق.

وشددت على ضرورة حل مشكلات التراخيص التى مازالت تستغرق وقتا طويلا، من سنة إلى سنة ونصف السنة، مشيرا إلى أن نقل تراخيص البناء إلى المكاتب الاستشارية يسهم فى خلق منظومة قوية لاستخراج التراخيص، والبعد عن المحليات التى تأخذ وقتا طويلا فى استخراج هذه التراخيص، وانتهى الصندوق من التمويل المخصص من البنك المركزى ضمن مبادرة التمويل العقارى التى بدأت منذ 2014، والمقدرة بـ 20 مليار جنيه لصالح 210 ألف عميل، وكان للبنوك نصيب الأسد بهذه المبادرة، حيث بلغ حجم التمويل بالبنوك بهذه المبادرة 19 مليار جنيه.

وتابعت: "وهناك مفاوضات بين البنك المركزى ووزارة المالية لتقديم تمويل جديد، وحتى تتحمل الأخيرة دعم الفائدة بالتعاون مع الصندوق خلال المرحلة المقبلة بعد انتهاء مبادرة المركزى"، موضحة أن الـ20 مليار جنيه التى قدمها المركزى تتحمل تكلفة دعم فائدة 47 مليار جنيه خلال الـ20 سنة مدة التمويل العقارى، بما يوازى 2.3 مليار جنيه سنويا تحملها البنك المركزى من أعباء.