EN
تجرى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 الخاص بإيجار الأماكن حسبما قال محمد التهامي عبد الهادي المحامى والخبير القانونى.
وأضاف التهامى أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:
1/ الهدم الكلى أو الجزئى المنشآت الآيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية.
2/إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل إقفال بـاب المرافعة فى الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر مـن العـين بسبب التأخير فى سـداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط أن يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستأجر.
فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
3/ إذا ثبت أن المستأجر قـد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح مـن المالك للمستأجر الأصلى، أو تركـه للغير بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا وذلك دون إخلال بالحالات التـى يجـيز فـيها القانـون للمستأجر تأجير المكان مفروشـا أو التنازل عـنه أو تأجـيره مـن الباطن أو تركـه لـذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 .
4/ إذا ثبت بحكـم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحـة العامة أو فـى أغراض منافية للآداب العامة.
ومـع عـدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة، وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون.
وبالنظر لأحكام المادة سالفة البيان يبين أن أسباب الإخلاء قد أوردها المشرع على سبيل الحصر وهى قواعد آمرة متعلقة النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمة ويلاحظ ان المشرع بما أورده من قيود على أسباب الاخلاء فان المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط فلا يستطيع تعديها أو القياس عليها لأنها واردة على سبيل الحصر لا البيان وهو ما أملته اعتبارات النظام العام التى استوجبت إصدار التشريع الخاص.
احكام النقض المتعلقة بهذه الأسباب:
الموجز:
عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التأخير فى الاخير فى الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . اثره . أعمال المحاكم للنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه . وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته بالاجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها . علة ذلك .
القاعدة:
اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء بالاجرة ، بل عمم الحكم ليفسخ المجال امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى- بشان فسخ العقود عامة- من انه -(2 ) ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز أن يرفض الفسخ إذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته - وهو ما لازمه ان كل حادث استثنائي لم يكن فى سع المستأجر دفعه أو توقعه قد يترتب على حدوثه ان يصبح وفاء المستأجر بالاجرة فى معاد استحقاقه مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيلا فان هذا الحادث يصلح مبررا للتأخير باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة 147 / 2 من القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شأنه أن ينقض الالتزامات الى الحد المعقول دون اشتراط ان يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا .
"المادتان 147 ، 157 مدنى ،18 من القانون 136 لسنة 1981"، و "الطعن 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج2 ص 1502".
