حكم قضائي بإخلاء شقة إيجار قديم .. ما الحالات القانونية؟

قبل انتهاء المدة الانتقالية التي أقرها قانون الإيجار القديم، ما تزال المحاكم تنظر دعاوى الإخلاء والفسخ وفقًا للحالات التي حددها القانون، والتي تتيح للمالك استرداد الوحدة المؤجرة إذا أخل المستأجر بالتزاماته أو خالف شروط التعاقد. وفي أحدث الأحكام، أصدرت إحدى دوائر محكمة شمال القاهرة الابتدائية حكمًا بإخلاء شقة سكنية خاضعة لنظام الإيجار القديم، في واقعة أعادت تسليط الضوء على أبرز الحالات التي تجيز إنهاء عقد الإيجار.

وقضت الدائرة 24 إيجارات بمحكمة شمال القاهرة الابتدائية، في جلستها المنعقدة بتاريخ 19 مايو 2026، بإنهاء عقد إيجار شقة سكنية بمنطقة حدائق القبة، وطرد المستأجر وإلزامه بتسليم العين المؤجرة للمالكة خالية من الأشخاص والشواغل، مع إلزامه بسداد تعويض قدره 27.88 جنيهًا، فضلًا عن المصروفات ومبلغ 75 جنيهًا مقابل أتعاب المحاماة.

وأوضحت المدعية في صحيفة الدعوى أنها أجّرت للمدعى عليه الشقة رقم 22 بالدور السادس بعقار بشارع مصر والسودان بمنطقة حدائق القبة، بموجب عقد إيجار مؤرخ في 25 يناير 2001، ونص العقد على أن تكون مدة الإيجار "مشاهرة" اعتبارًا من التاريخ ذاته.

حالات فسخ عقد الإيجار القديم

حدد القانون عددًا من الحالات التي يحق فيها للمالك طلب فسخ عقد الإيجار القديم وإخلاء الوحدة السكنية، وذلك بعد اتخاذ الإجراءات القانونية والحصول على حكم قضائي، ومن أبرزها:

أولًا: الامتناع عن سداد القيمة الإيجارية

إذا تخلف المستأجر عن سداد الإيجار، يلتزم المالك أولًا بإنذاره رسميًا بالسداد. ويمنح القانون المستأجر مهلة، كما يتيح له سداد الأجرة أمام المحكمة حتى بعد صدور حكم أول درجة وفي مرحلة الاستئناف. لكن إذا تكرر الامتناع عن السداد دون تقديم عذر مقبول، يحق للمالك طلب فسخ العقد وإخلاء الوحدة.

ثانيًا: التأجير من الباطن أو التنازل عن الوحدة

يحظر القانون على المستأجر التصرف في العين المؤجرة بالتأجير من الباطن أو التنازل عنها للغير دون موافقة المالك، ويعد ذلك سببًا مباشرًا لرفع دعوى قضائية بطلب فسخ العقد وإخلاء الوحدة.

ثالثًا: إحداث تلفيات جسيمة بالعقار

إذا تسبب المستأجر في إلحاق أضرار بالوحدة أو بالعقار، مثل هدم حوائط أو إجراء تعديلات تهدد سلامة المبنى، يحق للمالك إثبات الواقعة أمام المحكمة والمطالبة بفسخ عقد الإيجار واسترداد العين المؤجرة.

رابعًا: استخدام الوحدة في أعمال منافية للآداب

يعد استخدام الوحدة السكنية في أنشطة مخالفة للآداب العامة من الأسباب التي تجيز للمالك إقامة دعوى قضائية لإنهاء العلاقة الإيجارية، متى ثبتت المخالفة أمام المحكمة.

خام.سًا: تغيير الغرض من استخدام الوحدة

إذا كانت الوحدة مؤجرة للسكن، ثم استخدمها المستأجر في نشاط تجاري أو كمكتب أو عيادة أو لأي غرض يخالف ما تم الاتفاق عليه في العقد، فإن ذلك يعد مخالفة تجيز فسخ العقد وإخلاء الوحدة.

ماذا عن الوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية؟

وفيما يتعلق بالوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية، فقد نظم القانون الجديد إنهاء العلاقة الإيجارية من خلال فترة انتقالية محددة، تنتهي بعدها عقود الإيجار القديمة بقوة القانون، بما يتيح إعادة الوحدة إلى مالكها أو ورثته وفقًا للأحكام المنظمة لذلك.