EN
يدخل غدًا الإثنين 1 سبتمبر 2025 قانون الإيجار القديم حيّز التنفيذ، بعد أن صدّق عليه رئيس الجمهورية وتم نشره في الجريدة الرسمية خلال شهر أغسطس الجاري، ليبدأ تطبيق بنوده رسميًا اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهري التالي لتاريخ العمل به، وهو ما يمثل تحولًا جذريًا في ملف العلاقة بين المالك والمستأجر الذي ظل مثار جدل طويلًا.
أبرز بنود قانون الإيجار القديم
وفقًا لما جاء في نص القانون الجديد، فإن الوحدات السكنية المؤجرة بعقود غير محددة المدة تنتهي عقودها بعد مرور 7 سنوات من تاريخ سريان القانون، بينما تنتهي عقود الوحدات غير السكنية مثل المحلات والمكاتب بعقود غير محددة المدة بعد 5 سنوات فقط.
هذا التحديد الزمني بمثابة حل وسط بين حقوق الملاك وحقوق المستأجرين.
لماذا 7 سنوات للسكني و5 سنوات لغير السكني؟
الفترات الزمنية الانتقالية التي حددها القانون، والمتمثلة في 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للوحدات غير السكنية، تهدف بالأساس إلى إعطاء المستأجرين مهلة زمنية كافية لترتيب أوضاعهم وإيجاد بدائل مناسبة سواء في السكن أو في النشاط التجاري.
وبذلك لا يحدث صدام مباشر بين الطرفين، بل تتم العملية تدريجيًا لضمان الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي.
زيادات تدريجية على القيمة الإيجارية
من أهم ما تضمنه قانون الإيجار القديم الجديد هو فرض زيادات تدريجية على القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية.
في البداية، يتم تسديد مبلغ شهري مبدئي قدره 250 جنيهًا لمدة 3 شهور بدءا من سبتنمر، وذلك لحين انتهاء لجان الحصر والتصنيف التي ستحدد المناطق السكنية ما بين متميزة أو متوسطة أو اقتصادية.
وبعد إتمام التصنيف، سيتم تطبيق زيادات كبيرة على القيمة الإيجارية:
- 20 ضعفًا للوحدات السكنية في المناطق المتميزة (بحد أدنى 1000 جنيه).
- 10 أضعاف للوحدات السكنية في المناطق المتوسطة والاقتصادية (بحد أدنى 400 و250 جنيهًا على التوالي).
- 5 أضعاف للوحدات غير السكنية، مع إضافة زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% على القيمة الإيجارية.
مصير عقود الإيجار بعد عام 1996
واحدة من أبرز التساؤلات التي شغلت المستأجرين خلال الفترة الماضية، هي ما إذا كانت العقود التي أُبرمت بعد عام 1996 ستخضع لهذا القانون أم لا.
وأكدت وزارة العدل أن هذه العقود لن يطرأ عليها أي تعديل، حيث إنها تخضع بالفعل لنظام الإيجار الجديد، وهو نظام يقوم على تحديد مدة العقد وقيمته الإيجارية بالاتفاق بين الطرفين.
استمرار عقود الإيجار الجديدة دون تغيير
إذا كان عقد الإيجار محددًا بمدة طويلة، مثل 59 سنة على سبيل المثال، فإن هذا العقد سيظل ساريًا حتى نهايته دون أي تأثير من تعديلات القانون الجديد، وبالتالي فإن العقود المبرمة بعد 1996 تظل خاضعة لقواعد السوق والاتفاقات المدنية ولا تمتد إليها أحكام قانون الإيجار القديم.
وفيما يلي ننشر نص قانون الإيجار القديم:
المادة 1.. المعنيون بالقانون
تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى و الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
المادة 2.. فترات السماح قبل إنهاء العقد
وضمن نص قانون الإيجار القديم، نصت المادة 2 على أن تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
المادة 3.. معايير التصنيف بين المناطق والوحدات
تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:
1-الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار
2-مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة
3-المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق
4-شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة
5-القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، الكائنة في ذات المنطقة ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان
وتنتهي هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.
المادة 4.. قيمة الزيادات
وضمن نص قانون الإيجار القديم، نصت المادة 4 على أنه اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية
ويلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع 250 جنيه شهرياً، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة 3 بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها
المادة 5.. قيمة زيادة الوحدات المستغلة لغير غرض السكنى "تجاريا"
اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
المادة 6.. نسبة الزيادة السنوية
وضمن نص قانون الإيجار القديم، نصت المادة 6 على أن تزداد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين 4، 5 من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة 15%.
مادة 7.. حالات إخلاء الشقق بالإيجار القديم وفق القانون الجديد
مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة 2 من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين
1-إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر
2-إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر
وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.
ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه
المادة 8.. يمنح المستأجر أولوية للحصول على وحدة بديلة
مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2)، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (2) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستأجر الأصلي وزوجته ووالديه ممن امتد منهم إليه عقد الإيجار
ويصدر مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال 30 يوما من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها وترتيب اولويات التخصيص وجهات الدولة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة.
وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلى للوحدة السكنية الذى تحرر له عقد ايجار من المالك أو المؤجر ابتداء وكذلك زوجه الذى امتد اليه العقد قبل العمل باحكام هذا القانون وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة للمادة الثانية من هذا القانون
وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.
المادة 9.. إلغاء قوانين الإيجار القديمة بعد 7 سنوات من تطبيق القانون الجديد
وضمن نص قانون الإيجار القديم، نصت المادة 9 على أنه مع عدم الإخلال بحكم المادة 2 من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.
المادة 10.. تطبيق قانون الإيجارات الجديد فور نشره رسميًا
ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره
