EN
اقتربت عقود الإيجار القديم من مرحلة جديدة مع بدء تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، الذي وضع مددًا انتقالية محددة لإنهاء العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، وفقًا لطبيعة استخدام الوحدة، سواء كانت سكنية أو مؤجرة لممارسة نشاط غير سكني، وذلك بعد سنوات طويلة من الجدل حول مصير هذه العقود وحقوق أطراف العلاقة الإيجارية.
وحدد القانون مواعيد مختلفة لانتهاء العقود، إذ منح الوحدات السكنية فترة انتقالية أطول من الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، مع إتاحة الفرصة أمام المالك والمستأجر للاتفاق على إنهاء التعاقد قبل انتهاء المدة القانونية، كما وضع ضوابط تسمح باسترداد بعض الوحدات قبل انقضاء الفترة الانتقالية، في حالات حددها التشريع.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم السكنية؟
حدد قانون الإيجار القديم مدة انتقالية تبلغ 7 سنوات لعقود الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، تبدأ من تاريخ العمل بالقانون، على أن تنتهي العقود بانقضاء هذه الفترة، وفقًا لما نصت عليه المادة الثانية.
وبذلك لا تنتهي عقود الوحدات السكنية الخاضعة للقانون بصورة فورية، وإنما تستمر خلال الفترة الانتقالية المحددة، مع الالتزام بالأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية خلال هذه المدة.
وتمنح هذه المهلة المستأجرين وقتًا للتعامل مع التغييرات القانونية المرتبطة بمصير الوحدات التي يقيمون بها، كما تتيح للمالكين ترتيب أوضاعهم وفقًا للمواعيد التي حددها القانون.
5 سنوات لإنهاء عقود الإيجار غير السكنية
أما الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، فقد حدد القانون لها فترة انتقالية أقصر تبلغ 5 سنوات من تاريخ العمل بالتشريع.
ويعني ذلك اختلاف موعد انتهاء العقد بحسب طبيعة استخدام الوحدة، إذ تبلغ المهلة القانونية للوحدات السكنية 7 سنوات، مقابل 5 سنوات للأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعية.
ولا يشترط القانون انتظار انقضاء هذه المدد في جميع الحالات، حيث أجاز للمالك والمستأجر الاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية في موعد سابق، إذا توافقت إرادتهما على ذلك، بما يسمح بإنهاء التعاقد بالتراضي قبل الوصول إلى الموعد النهائي المحدد قانونًا.
حالات الإخلاء قبل انتهاء المدة القانونية
ولم يقتصر قانون الإيجار القديم على تحديد موعد نهائي لانتهاء العقود، بل تضمن حالات يجوز فيها إلزام المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة وتسليمها قبل انقضاء الفترة الانتقالية، وفقًا للضوابط الواردة في المادة السابعة.
ومن أبرز هذه الحالات استمرار غلق الوحدة المؤجرة لمدة تزيد على عام كامل دون وجود مبرر مقبول، إذ يتيح القانون في هذه الحالة المطالبة باسترداد المكان، إذا ثبت تحقق شروط الإخلاء المنصوص عليها.
كما تشمل الحالات امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى، سكنية أو غير سكنية، تكون صالحة للاستخدام في الغرض نفسه المخصصة له الوحدة المؤجرة، وهو ما يتيح طلب الإخلاء المبكر عند توافر هذا الشرط.
وتستهدف هذه الضوابط معالجة بعض الحالات التي لا يجري فيها الانتفاع بالوحدة المؤجرة، أو التي يتوافر فيها بديل مناسب للمستأجر يمكن استخدامه في الغرض ذاته، مع الالتزام بالإجراءات القانونية المحددة.
ماذا يفعل المالك إذا رفض المستأجر الإخلاء؟
وحدد القانون آلية للتعامل مع الحالات التي يمتنع فيها المستأجر عن تسليم الوحدة رغم تحقق إحدى الحالات التي تستوجب الإخلاء قبل انتهاء الفترة الانتقالية.
وأجاز التشريع للمالك التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بطلب إصدار أمر بطرد المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، وإخلاء المكان، وذلك عند توافر الشروط القانونية اللازمة.
ولا يعني هذا الإجراء حرمان المستأجر من حقه في التقاضي، إذ نص القانون على عدم الإخلال بحقه في اللجوء إلى المحكمة المختصة ورفع دعوى موضوعية، بما يتيح له الاعتراض على طلب الإخلاء ومناقشة مدى توافر شروطه أمام القضاء.
هل يمكن إنهاء عقد الإيجار القديم قبل موعده؟
أتاح القانون للمالك والمستأجر الاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدد الانتقالية المحددة، سواء تعلق الأمر بوحدة سكنية أو مكان مؤجر لغير غرض السكنى، ما دام هناك تراضٍ بين الطرفين.
ويعني ذلك أن المدد المحددة بالقانون تمثل الإطار الزمني لانتهاء العقود الخاضعة لأحكامه، لكنها لا تمنع إنهاء التعاقد في وقت سابق باتفاق الطرفين.
وبين مهلة السنوات السبع للوحدات السكنية والخمس سنوات للأماكن غير السكنية، وحالات الإخلاء المبكر التي حددها القانون، تتجه عقود الإيجار القديم إلى مرحلة انتقالية تنتهي معها العلاقة الإيجارية وفق قواعد ومواعيد قانونية جديدة، مع استمرار حق أطرافها في اللجوء إلى القضاء عند نشوء نزاع بشأن تطبيق هذه الأحكام.
