EN
يبحث كثير من المواطنين عن المستندات القانونية الواجب مراجعتها قبل شراء شقة سكنية، للتأكد من سلامة إجراءات البيع ومدى أحقية البائع في التصرف بالعقار، خاصة أن إجراءات تسجيل الملكية تخضع لأحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وتعديلاته، ومن بينها القانون رقم 9 لسنة 2022.
وفي هذا الإطار، توجد مستندات يجب مراجعتها بحسب طبيعة العقار وطريقة انتقال ملكيته، مع التفرقة بين عقد البيع العرفي والتسجيل الرسمي، إذ لا يُعد مجرد توقيع عقد البيع دليلًا كافيًا على استكمال إجراءات التسجيل ونقل الملكية المشهرة.
1- سند ملكية الشقة
يأتي سند الملكية في مقدمة المستندات التي ينبغي مراجعتها قبل إتمام عملية الشراء، للتعرف على الأساس القانوني لملكية البائع للشقة، سواء كان سندًا مشهرًا أو مستندات انتقال الملكية إليه وفقًا للحالة القانونية للعقار.
2- عقود البيع السابقة وتسلسل الملكية
إذا كانت الشقة قد انتقلت بين أكثر من مالك، فيجب مراجعة العقود والمستندات التي توضح تسلسل انتقالها من المالك السابق إلى البائع الحالي، والتحقق من مدى سلامة هذا التسلسل، وفقًا لطبيعة السند القانوني المتاح.
وتكتسب هذه المستندات أهمية خاصة عند التعامل على عقارات لم تُستكمل إجراءات تسجيلها بالشهر العقاري.
3- مستندات شخصية البائع
يجب الاطلاع على بطاقة الرقم القومي للبائع ومراجعة بياناتها ومطابقتها مع بياناته الواردة في عقد البيع وسند الملكية.
وإذا كان البيع يتم بواسطة وكيل عن المالك، فيجب مراجعة التوكيل الصادر إليه والتحقق من نطاق السلطات التي يمنحها له، ومدى سريانها وصلاحيتها لإتمام التصرف المطلوب.
4- شهادة أو مستندات التسجيل العقاري
تساعد المستندات الصادرة من جهة الشهر العقاري المختصة في التحقق من بيانات التسجيل المتاحة للعقار، بحسب حالته وإجراءات التعامل عليه.
ويجب التمييز بين العقد المسجل والعقد العرفي، وكذلك دعوى صحة التوقيع وحكم صحة ونفاذ العقد؛ إذ تختلف الآثار القانونية لكل منها، ولا يجوز اعتبارها جميعًا بدائل متطابقة للتسجيل الرسمي.
5- رخصة البناء والمستندات الخاصة بالعقار
عند شراء شقة داخل مبنى، يجب مراجعة رخصة البناء والمستندات الصادرة من الجهة الإدارية المختصة، للتحقق من البيانات المتعلقة بالمبنى والترخيص الصادر له.
ويجب الرجوع إلى الجهة المختصة عند الحاجة إلى التحقق من مدى مطابقة المبنى للترخيص، خاصة إذا كانت هناك أدوار أو تعديلات تستلزم مراجعة وضعها القانوني.
6- مستندات تخصيص الأرض أو التعاقد مع المطور
في حالة شراء شقة داخل مشروع عقاري جديد، ينبغي مراجعة المستندات التي تحدد الأساس القانوني لوجود المشروع وحق المطور في التصرف في الوحدات، بحسب طبيعة المشروع والجهة صاحبة الولاية على الأرض.
كما يجب مراجعة عقد الوحدة وبياناتها وشروط السداد والتسليم، ومطابقة بيانات الوحدة الواردة بالعقد مع المستندات الخاصة بالمشروع.
7- عقد البيع وبيانات الوحدة والثمن
يجب أن يتضمن عقد البيع بيانات واضحة عن البائع والمشتري، ووصف الوحدة محل البيع، والثمن المتفق عليه، وطريقة السداد، والالتزامات المتبادلة بين الطرفين.
كما ينبغي مراجعة المستندات المرتبطة بالتصرف والتأكد من تطابق بيانات الوحدة مع سند الملكية والمستندات الأخرى ذات الصلة، مع تحديد الإجراءات المطلوبة لاستكمال التسجيل بحسب الوضع القانوني للعقار.
ما المستندات المطلوبة لتسجيل الشقة بالشهر العقاري؟
حدد قانون رقم 9 لسنة 2022، المعدل لبعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، إطارًا لتيسير إجراءات تسجيل العقارات.
وتشمل المستندات المرتبطة بطلب الشهر، وفقًا للإجراءات المعلنة، نموذج طلب التسجيل، وصورة بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب وأطراف التعامل، والبيانات الدالة على شخصية الأطراف، والسند القانوني لطلب التسجيل، وبيان الرفع المساحي المعتمد، إلى جانب المستندات الأخرى التي يتطلبها نوع الطلب والحالة المعروضة.
وتختلف المستندات المطلوبة بحسب طبيعة العقار والسند القانوني المقدم للتسجيل، ولذلك يجب مراجعة مأمورية الشهر العقاري المختصة لمعرفة متطلبات الحالة المحددة.
