الإشراف العام
إلهام أبو الفتح
رئيس التحرير
أحمــد صبـري
الإشراف العام
إلهام أبو الفتح
رئيس التحرير
أحمــد صبـري

زيادة أسعار الوحدات.. ماذا يحدث في السوق العقارية وما الوقت المناسب للشراء؟

الاستثمار العقاري
الاستثمار العقاري

تشهد سوق العقارات أزمة متشابكة ومعقدة خلال هذه الفترة، وتتعرض لمزيد من الضغوط بسبب ارتفاع تكلفة الإيجارات والتمليك أيضا، نتيجة لارتفاع معدلات الطلب الناتجة عن صعود معدلات التضخم، ورغبة المستهلكين والمستثمرين فى التحوط ضد أى مخاطر قد تحدث من تخفيض محتمل لقيمة العملة، بالإضافة إلى الاستفادة من العائد الكبير الناتج من زيادة الأسعار.

حقق مكاسب فى السنوات الأخيرة

وارتفعت أسعار العقارات خلال العام الحالى بنسبة تجاوزت الـ100%، مقارنة بالعام الماضى، وأدت الطفرة فى أسعار العقارات خلال الفترة الأخيرة إلى زيادة الطلب بنسبة كبيرة للاستفادة من العائد المرتفع.

وقفزت الأسعار بأكثر من 200% منذ الحرب الروسية الأوكرانية، ويعد العقار أكثر قطاع حقق مكاسب فى السنوات الأخيرة، رغم أن المطورين العقاريين تعرضوا لخسائر كبيرة فى بداية العام الجارى.

وارتفعت أسعار العقارات في مصر، بيعاً كانت أم إيجاراً، وتحديداً في محافظتي الجيزة والقاهرة، نتيجة لتوافد العديد من الجنسيات العربية على المحافظتين، ما أحدث تذبذبًا سعريًا وارتفاعات سعرية وصلت إلى 100% بحسب وصف سماسرة العقارات وأصحاب مكاتب التسويق العقاري بمدن ومناطق تلك المحافظتين.

وبعد أزمة الدولار وارتفاع سعر الدولار الأخيرة، قامت البنوك برفع الفائدة على الشهادات الاستثمارية إلى 25%، وهي نسبة مغرية جدا أدت إلى تراجع الناس عن الاستثمار في العقار والتوجه فورا إلى شراء الشهادات.

الفرق بين العقارات وشهادات الادخار

 لكن يؤكد المتخصصون أن رفع العوائد على شهادات الادخار سيكون له تأثير على المدى القريب فقط، لأن القطاع العقاري سيظل له جاذبيته الخاصة، فهو بعكس الشهادات قصيرة المدى يعتبر استثمارا متوسطا إلى طويل الآجل.

وفي هذا الصدد، قال محمود جاد، محلل قطاع العقارات فى بحوث العربى الأفريقى لتداول الأوراق المالية، إن الوتيرة السريعة التى ترتفع بها معدلات التضخم، جعلت المستهلكين والمستثمرين يسرعون من عمليات شراء العقارات للتحوط ضد أى مخاطر محتملة، مثل تخفيض قيمة العملة.

وأضاف جاد، في تصريحات له، أن هناك زيادة في حجم مبيعات شركات القطاع العقارى المقيدة فى البورصة المصرية بنسبة 75% تقريبا خلال النصف الأول من العام الجارى، لافتا إلى أن حجم الطلب أصبح مرتفعا بنسبة كبيرة بغرض الاستثمار.

وأوضح أن زيادة الطلب كانت سببا أساسيا فى تضاعف الأسعار خلال 2023، مشيرا إلى أن الأسعار الحالية فى القطاع العقارى تعتبر منطقية جدا ومتماشية مع ظروف السوق المحلية.

وبرر وجهة نظره بشأن منطقية الأسعار الحالية للعقارات، قائلا: "زيادة لم تكن مدعومة بزيادة الطلب فقط"، موضحا أن هناك طفرة حدثت فى أسعار الخامات منذ الحرب الروسية الأوكرانية، أدت إلى زيادة تكلفة الإنتاج بنسبة أكبر من 100%.

وأشار إلى أن المطورين العقاريين أصبحوا يضعون تكلفة تحوط إضافية خوفا من حدوث أى طفرة فى أسعار الخامات مثلما حدث معهم فى بداية العام، قائلا: "المطورون باعوا وحدات سكنية فى بداية 2022، عندما كان طن الحديد بـ14 ألف جنيه، وفى فترة التنفيذ ارتفع سعر الحديد إلى 36 ألف جنيه".

ظهور أزمة إسكان جديدة

من جانبه، قال مصطفى عبد الرحمن، رئيس ائتلاف ملاك العقارات القديمة: “ظهرت مؤخرا أزمة إسكان جديدة نظرا لقدوم ضيوف مصر من السودان وسوريا وغيرهما من الدول الشقيقة، وبالتالي ارتفعت القيمة الإيجارية، وترتب على ذلك ارتفاع أسعار الشقق بصفة عامة فى كامل محافظات مصر، ما جعل الأسرة المصرية تعاني من إيجار سكن بسعر مناسب”.

وأضاف عبد الرحمن، في تصريحات لـ "صدى البلد"، أن القطاع العقاري في مصر شهد خلال الفترة الأخيرة، ارتفاعات مستمرة في الأسعار، نتيجة مجموعة من العوامل، وفي مقدمتها ارتفاع مستويات التضخم عالميا ومحليا، والذي انعكس بكل تأكيد على ارتفاع مستويات أسعار مواد البناء، وهي أحد أهم مدخلات صناعة العقار في مصر، وتنعكس في ارتفاع أسعار العقارات.

وأشار إلى أن المشكلة الأساسية هي ارتفاع الإيجارات وليس التمليك، والسبب وراء أزمة الإيجارات هو غلق 600 ألف شقة مغلقة لتدني قيمة الإيجار فى ظل هذا القانون، وتتراوح القيمة الإيجارية بين جنيهين وعشرة جنيهات للشقة، وبالتالى تم غلقها من قبل المستأجر لتدني هذه القيمة، ولا أحد يستفيد منها.

جدير بالذكر أن السوق العقارية في مصر تختلف عن أسواق الخليج في أن المشتري المصري يعتبر شريكا متضامنا مع المطور بداية من شراء الوحدات لمدد تصل لأكثر من 10 سنوات، ولكن مع تباطؤ في أعمال التنفيذ والتسليم، خاصة للمشروعات الجديدة بسبب ارتفاع تكاليف مواد البناء لأكثر من 70%، ما شكل عبئا كبيرا على بعض المطورين في إنهاء المشروعات.

العوامل المؤثرة في تسعير العقارات

ونرصد لكم أسباب ارتفاع أسعار العقارات، والتي جاءت كالتالي:

  • الفجوة بين العرض والطلب.
  •  توحيد أدوار العقارات.
  • ساهمت أيضًا مبادرات البنك المركزي في التمويل العقاري في زيادة الطلب على المدن السكنية الجديدة.
  • البعد عن الزحام.
  • توافر عدد من المشاريع الخدمية والترفيهية في تلك المناطق.
  • ارتفاع أسعار الأراضي نتيجة المنافسة الشديدة بين الشركات على المزايدات المطروحة من قبل وزارة الإسكان.
  • ارتفاع أسعار البناء.
  • واجهة المستثمرين الأولى.
  • زيادة الطلب من قبل المصريين العاملين بالخارج.
  • الفرار إلى المدن الجديدة ما يزيد الطلب عليها. 
  • ارتفاع أسعار الفائدة.
  • بناء مدن جديدة. 
  • التغير السكاني. 
  • حجم النمو الاقتصادي.